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【法拍屋問題】自備款少是不是購買法拍屋更好入手呢?購買法拍屋有需要留意什麼呢?

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法拍屋價格為市價的7~8折,是很許多自備款低者,較容易入手的物件,購買前須先了解法拍屋是什麼?與購買法拍屋要留意的事項有哪些?才能真正享受的購買法拍屋的便利與好處。

1.法拍屋是什麼?

以銀行貸款、欠款為例,假設說房屋貸款沒繳、欠繳信用卡費、或者信用貸款、汽車貸款之類的債務無力償還貸款,已連續超過三個月,銀行就會向法院聲請強制執行,拍賣債務人名下不動產(也可能是車子、股票、存款等財產),簡單講就是拍賣房子,再把拍賣所得拿來償還債務。

 2.法拍屋與金拍屋、銀拍屋的比較

  1. 是否點交

如果是購買法拍屋或金拍屋,房屋所有權仍屬於債務人,因此可能會有不點交的狀況;如果是購買由銀行自行拍賣的銀拍屋,由於房屋所有權人已經變成銀行,所以就不會有不點交的問題。

  • 拍賣價格

如果是購買法拍屋跟金拍屋,拍賣價格可能會低於房價的2~3成;如果是購買銀拍屋,拍賣價格可能就沒有那麼多折扣,大概是市價的1~2成。

  • 得標尾款

如果是購買法拍屋跟金拍屋,那麼拍定之後的7天之內,得標人必須把尾款繳清,存到法院專戶;但如果是購買銀拍屋的話,你可以直接跟拍賣銀行申請貸款。

 3.買法拍屋的注意事項

(1) 拍次

這間房子是第幾拍,是第一拍、第二拍還是第三拍?法院總共分四次拍賣與一次應買,如果拍賣流標,下次拍賣價格會是前次拍賣價格的8成。

(2) 投標時間

什麼時候要投標?通常是在開標(法院公告上的拍賣時間)的前30分鐘進行投標。

(3) 土地標示

例如土地位置、使用用途、總面積、權利範圍等資訊。

(4) 建物標示

例如房屋所在位置、建號、建材與層數、建物面積等資訊。還要注意一件事,法院拍賣公告裡標示的建物面積,是用「平方公尺」,而一般我們看房子、買房子用的單位是「坪」,比如法院拍賣的這個物件,面積是120平方公尺(也就是120米平方),乘上0.3025等於36.3坪。

(5) 拍賣最底價

這間房子的拍賣底價是多少、要準備多少保證金?保證金一般是拍賣底價的20%。那法拍屋通常是怎麼定價格的?

房子被查封後,法院會請配合的房屋鑑價公司,進行房屋鑑價,徵詢完債權、債務雙方的意見後,就定出該法拍屋的「拍賣最低價額」,也就是第一次拍賣的價格。假設第一拍流標,第二次拍賣的價格,會依照第一拍的價格再打8折;如果第二拍又流標,第三次拍賣的價格,會依照第二拍的價格再打8折(等於第一拍底價的64折);如果第三拍還是流標,第四次拍賣(也是最後一次)的價格再打8折,如果仍然流標,法院就不會再拿出來拍賣。
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以上法拍資訊來源參考:〔影片〕【「市價7折」法拍屋買到賺到?買法拍漏看「這兩點」小心踩到雷】貴哥來開講#10

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