whatshot 0

理財型房貸是什麼?有什麼優缺點?銀行利率比較及申請條件為何?

什麼是理財型房貸?
理財型適合什麼樣的人?
理財型額度與利率是多少?
理財型有什麼優缺點?
理財型申請辦法跟還款方式為何?
理財型房貸跟一般房貸、原屋融資的差別?
理財型房貸跟增貸、轉增貸、二胎房貸哪個比較好?
與理財型房貸相似的產品有哪些?
老屋或小套房可以申請理財型房貸嗎?

我來回答這個問題
匿名者
匿名者
0 匿名者

指定回答

匿名者
匿名者
0
匿名者

1. 什麼是理財型房貸?

理財型房貸也稱作回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸或活用型房貸,是一種結合一般房屋貸款與循環型貸款的房貸產品。簡單講就是,理財型房貸可以靈活運用您的貸款額度,還了又借、借了又還,您可以使用這筆資金作投資理財、公司周轉金、也可以當作緊急備用金。

(1) 理財型房貸跟一般房貸的差別?

 一般的房屋貸款是銀行撥款後,借款人就依照約定攤還本息,償還掉的本金就不能再動用借出;而理財型房屋貸款不一樣,還掉的本金部分,可以再循環動用出來。銀行會給貸款人一個可循環動用的額度,借款人一樣是依約本息攤還,但隨時可以將已償還的本金再拿出來使用。

(2) 理財型房貸跟原屋融資的差別?

原屋融資也是房屋貸款的一種,不過與理財型房貸不同的是,原屋融資是拿「沒有貸款的房子」來借錢,相較於理財型房貸的貸款額度較高且利率較低。

(3) 理財型房貸適合什麼樣的人?

• 自營商

理財型房貸可隨借隨還的特性,適合需要有一筆資金靈活調度的借款人,例如自營商,可能月結貨款需要支付大額的現金、支票貼現(簡稱票貼)或臨時急需一筆資金,不需等待漫長的銀行申貸流程,可隨時提領理財型房貸的額度作使用。

假設小明明天需要支付30萬元給廠商,但剛好手上現金不足,要到下個禮拜才會有一筆款項進來。於是小明決定動用理財型房貸、提領30萬元出來,借款期間10天、循環額度部份的貸款利率2%,所需支付的利息僅164元,比借信貸還划算。

• 股票族

理財型房貸也適合有理財規劃及投資需求的族群,假設您今天想買進某間公司的股票,但手上的現金不夠,如果透過券商、證金公司融資買股(借錢買股票),借款利率約在4.5%~6.25%左右,而且還需要準備4至5成的自備款;但如果是理財型房貸,利率約在2%~3%左右,而且只要是在理財型房貸的額度內,您都可以自由地作運用。

假設小明向券商融資50萬元來買一檔股票、借款利率5%,10天後小明賣掉股票,需償還券商684元的利息;如果小明選擇動用理財型房貸的額度,利率則只有2%,10天的利息也只需274元。


2. 理財型房貸的額度?

假設您用1,000萬的房子向銀行申請理財型房貸,銀行核貸8成、也就是800萬,那麼您的房屋貸款契約上會有甲項貸款和乙項貸款兩種額度,前者為一般房屋貸款,額度800萬、分20年本息攤還;後者則為循環動用型,也就是理財型房貸,而貸款額度是依個人條件決定,可能是100~300萬,這個額度可以隨借隨還、並以日計息。

但要特別注意的是,理財型房貸的額度並不是辦完就能馬上動用,因為甲、乙兩案的額度是共用的,意思就是您的理財型房貸的可動用額度,是來自於已償還的貸款本金,所以如果還款金額不多,也沒辦法借多少錢出來。


3. 理財型房貸的利率?(利息試算)

理財型房貸為按日計息,並於每個月月底結算付息,計算公式是:

當日動用最高餘額 x 利率 ÷ 365天 x 借款天數 = 應繳利息金額

如果小明選擇申請信用貸款,還需要綁約至少1年,目前個人信貸平均取得利率為5.94%(聯徵中心統計數據),也就是說,小明總共需負擔16,234元的利息,這對於只有短期資金需求的小明來說,相當不划算。


4. 理財型房貸的優點 
(1)  利率比信貸低

目前銀行信用貸款的利率為2.66%~15.99%不等,而根據聯徵中心最新統計,2021年7月新增的個人信貸,平均取得利率為5.94%。也就是說,除非借款人的個人條件非常好,否則也沒辦法取得較低的貸款利率。

相比之下,由於理財型房貸屬於抵押貸款,銀行給的利率也會比沒有抵押品的信貸來得低,大約在1.55%~9%之間。

(2) 可隨時動用提領

當您臨時有急用、需要一筆現金時,如果是申請銀行信貸、車貸,至少要等7個工作天才能拿到資金;如果有申辦理財型房貸且帳戶尚有額度,您可以隨時使用晶片金融卡至全國各地ATM取款或轉帳、也可用網路銀行進行轉帳交易。

(3) 有動用才計息

一般貸款是放款後,無論借款人有沒有用到這筆錢,都會從放款日開始計息,但理財型房貸則不同,只要您沒有動用到這筆資金,就不需負擔任何利息;如果有動用,則按日按額計算利息、當日借還不計息,若還掉就不再計息,可幫您省下不必要的利息支出。

(4) 還款彈性免綁約

一般銀行貸款都需要綁約,例如銀行信貸通常綁1年,提前結清還需支付一筆3%~4%的提前清償違約金;理財型房貸則不需綁約,您隨時都可以還款、也隨時可以再提領出來使用。


5. 理財型房貸的缺點
(1) 利率比一般房貸高

雖然理財型房貸的利率比銀行信貸、汽車貸款還低,但相較於同樣是以房屋作抵押貸款的本息攤還型購屋貸款,理財型房貸對銀行來說風險較高,因此利率也比較高,目前本息攤還型購屋貸款的借款利率大約是1.37% ~5 %左右。

(2) 審核較嚴格

一般房貸是還掉的本金不能再動用,因此貸款繳得愈久、貸款餘額就愈少;但理財型房貸,可隨時將您已償還的貸款本金,再提領出來使用,對銀行來說就等於貸款餘額一直沒有減少,風險非常地大,因此理財型房貸的審核也就比較嚴格、額度也可能比較少。

如果一般購屋貸款的貸款成數是8至8.5成,那麼理財型房貸的貸款成數可能就只有7.5至8成左右。

(3) 額度恐不足

雖然申辦理財型房貸時,銀行就會給貸款人一個可循環動用的額度,但不代表您可以馬上提領出來。因為理財型房貸的額度是來自於您已償還的貸款本金,所以如果您已償還的本金不多,能動用的額度就不多。

(4) 一年一約

理財型房貸屬短期契約,通常是一年一約,時間到銀行就會自動幫您展延,但到第三年的時候,若要展期就需重新審核,銀行會要求您提供最新的財力證明、也會看您的信用狀況是否正常,若這段期間您的收入減少、信用變差,就可能沒辦法繼續使用理財型房貸。

(5) 用途限制

許多人會利用理財型房貸來進行投資理財、資金周轉,基本上用途範圍非常廣,但理財型房貸也有一些用途限制,譬如不能拿來投資房地產(部分銀行)。

近幾年央行積極打炒房,對於自然人第三戶以上(含)的購屋貸款有成數限制、特定區域第二戶以上(含)的購屋貸款則是無寬限期。

假如您動用理財型房貸的額度作為購置第二間房屋的頭期款,並申請了第二筆購屋貸款,未來理財型房貸要展期的時候,銀行會觀察您動用這筆資金的用途為何,如果銀行發現您動用理財型房貸來買房,就可能會停掉您的理財型房貸額度,將其轉為購屋貸款。


6. 理財型房貸的申請辦法?

(1) 理財型房貸的申請條件?

• 年滿20歲

• 信用良好

• 具償還能力

• 自有房屋

理財型房貸的申請條件,基本上和一般購置房屋貸款一樣,除了會看貸款人的自身條件、也會評估房屋座落位置及條件,如果有以下情形恐怕就沒辦法通過審核:

• 信用評分低於600分

• 無穩定工作收入(需提供財力證明)

• 擔保品為土地、廠房、辦公室

• 非本人持有房屋或為持分房屋

(2) 理財型房貸的申請流程?

• 申請:透過電話或線上向銀行提出房貸申請。

• 徵信鑑價:銀行依據申請資料辦理徵信,並進行不動產鑑估。

• 審核:銀行針對貸款人條件戶、資金用途、還款來源、擔保品條件等項目,來評估是否核貸以及貸放條件。

• 簽約對保:銀行核准房貸申請後,房貸業務人員與貸款人約定簽約對保時間。

• 不動產設定:簽訂借款契約書後,銀行會進行不動產抵押權設定,設定登記規費、書狀費及謄本費等費用須由借款人負擔。

• 保險:銀行在撥款前會請您投保「住宅火險及地震基本險」。

• 撥款:完成投保後,銀行會將款項撥入指定帳戶,並將理財型房貸額度綁訂在一筆存款帳號並核發金融卡給貸款人。


7. 理財型房貸的還款方式?

理財型房屋貸款的還款方式非常簡單,您只需要將款項存入綁定的存款帳號即完成還款。

(1) 理財型房貸利息如何繳?

理財型房貸的利息採月結算的方式,每月銀行會從您的帳戶裡直接扣款。但不是每間銀行都會主動通知您已動用多少額度、當月應繳交多少利息,建議您養成記帳的習慣、自行計算利息。

(2) 理財型房貸可以只繳利息不還本金嗎?

可以。理財型房貸的特性就是可隨借隨還,只要您的帳戶仍有可循環動用額度,當然可以自由使用這筆資金。不過由於理財型房貸是以日計息,若短期內無法還清欠款,累積起來的利息也相當可觀。

此外,理財型房貸在展期時,也會重新評估貸款人的條件,若您的可循環動用額度一直是滿額狀態、一般房屋貸款的本金沒有減少的趨勢,銀行也可能會以「您並非理財型房貸客戶族群,而是想要一直使用本金寬限期。」為由,停掉您的理財型房貸。


8. 理財型房貸如何續約?

理財型房貸採一年一約,一年到期後,只要您的繳款紀錄正常且信用良好,銀行會自動續約,通常每三年會再重新審核一次,這時候可能會要求您提供最新的財力證明,也可能會再針對您的信用狀況進行聯徵查詢。

(1) 理財型房貸無法展期的原因?

理財型房貸無法展期的原因有很多,以下列出幾個較常見的情形:

• 負債比過高

• 收入減少

• 貸款或信用卡遲繳

• 動用信用卡循環額度

• 使用信用卡預借現金

• 動用理財型房貸額度去繳房貸

• 半年未動用理財型房貸

• 房屋被設定第二順位抵押權

如果您時常動用理財型房貸的額度,持續還了又借,導致房貸餘額一直沒有下降,銀行可能就不讓您再繼續使用理財型房貸;或者您申請理財型房貸後,半年以上沒有動用過這筆資金,銀行也可能會建議您停掉額度,但若您想繼續保留理財型房貸額度,銀行會跟您收取一筆5,000元的展期手續費,一般對保契約上都會載明。

此外,銀行會在展期前一個月查您的聯徵紀錄,如果您在這段期間信用狀況變差、或房子有設定第二順位抵押權(申請二胎房貸),也可能導致您無法續約。

(2) 理財型房貸額度不夠用,可以申請提高額度嗎?

可以。如果您的收入變高、或房屋增值,且過去一年的理財型房貸使用情形和信用狀況都沒問題,也是有機會提高理財型房貸的額度。不過由於需更換新合約,因此銀行會再跟您收取一筆手續費用,金額3,000至5,000元不等。


9. 與理財型房貸相似的產品有哪些?

與理財型房貸相似的產品有抵利型房貸和透支型房貸,以下分別介紹這兩種理財型房貸的優缺點:

(1) 抵利型房貸是什麼?

抵利型房貸又稱「免息型房貸」、「存貨整合型房貸」,是一種結合存款功能的房屋貸款產品,貸款人將多餘的錢存放在與房貸帳戶連結的存款帳戶內(房貸抵利活儲帳戶),這筆存款就可以抵掉您的房貸利息,採每日計算。

簡單講就是,假設您跟銀行貸款1,000萬,並將您額外的500萬存款存入房貸抵利活儲帳戶,銀行會以1,000萬扣除500萬存款後的金額來計算房貸利息,帳戶存款愈多、免息額度就愈高。

目前有提供抵利型房貸產品的銀行,以外商銀行居多,主要目的是為了吸引資金充足的客戶,藉此推廣財富管理業務。

• 優點

如果您有多額的資金,可以藉由抵利型房貸來減少房貸利息支出,不僅可降低每月攤還金額、縮短還款年限,同時身邊又有一筆存款可靈活運用。

• 缺點

雖然抵利型房貸的存款帳戶可以抵掉房貸利息,但也不是沒有上限、存多少就抵多少,通常銀行會限制折抵比例為30 %、50 %、或70 %,折抵比例愈高、房貸利率就愈高。

此外,房貸抵利活儲帳戶裡的金額雖然可隨時動用,但動用期間的房貸利息也會恢復計息。

(2) 透支型房貸是什麼?

透支型房貸其實也是理財型房貸的一種,由於您的存摺餘額是0元,動用透支型房貸額度後,帳戶餘額會顯示負數,所以叫做透支型房貸。

兩者的差別是,理財型房貸的額度來自於您已償還的房貸本金,而透支型房貸的額度是單純給您一個額度,不會跟房貸綁在一起,通常是房屋本身沒有貸款、或者購屋貸款的可貸額度空間夠大(例如銀行核貸500萬,但只借300萬房貸,其餘200萬則申請透支額度),才有可能申辦透支型房貸。

• 優點

透支型房貸跟理財型房貸一樣可隨借隨還、有動用才計息,若您當天借款、當天還款則不需要繳交任何利息。此外,如果到了房貸繳款日尚未繳款,部分銀行的透支型房貸會自動從帳戶墊錢出來繳房貸,等於不用擔心房貸遲繳的問題。

• 缺點

雖然透支型房貸可代墊房貸,但這也可能導致未來透支型房貸無法順利展期,因為銀行會認為您沒有繳房貸。

(3) 理財型房貸、抵利型房貸、透支型房貸哪個適合我?

如果您的收入較高、自由資金較多,您就可以適合申請抵利型房貸;如果您是房子本身沒有貸款或自備款較充足的自營商、股票族,您就可以申請透支型房貸;如果您不是上述兩種族群也沒關係,您還可以申請任何族群都適用的理財型房貸。


10. 理財型房貸的常見問題

(1) 老屋可以申請理財型房貸嗎?

可以。不過由於老屋的貸款成數較低,您可能無法取得理想的理財型房貸額度。

(2) 小套房可以申請理財型房貸嗎?

可以。不過銀行不太喜歡承作套房,因此過件率可能較低,貸放條件可能也比較差。

(3) 可以跟別間銀行申請理財型房貸嗎?

不行。理財型房貸是跟一般購屋貸款共用額度的,因此您沒辦法將兩筆貸款分散在不同間銀行。若您想辦理別間銀行的理財型房貸,您需要將整筆購屋貸款轉貸過去,再由新銀行給您可循環動用額度。

(4) 申請完理財型房貸後,如果都沒有動用會怎麼樣?

如果您超過半年以上未動用額度,銀行會詢問您是否要取消理財型房貸額度,如果您仍然想保有這個額度、以備不時之需,銀行可能會再跟您收取一筆5,000元左右的展期手續費用。

(5) 理財型房貸跟房屋增貸、轉增貸哪個比較好?
理財型房貸跟房屋增貸、轉增貸都是透過活化不動產以取得資金的方法,但房屋增貸是當您原房貸已經繳交一段時間、償還部分本金後,才能再向原貸款銀行增貸資金,不僅審核嚴格、還需經過漫長的申請流程,最後貸到的額度也不見得夠用。

如果是申請房屋轉增貸,您還需額外負擔一筆轉貸費用,利率也可能比原房貸還高。而理財型房貸則是申辦購屋貸款時,就可以同時申辦一筆額度,只要您的帳戶有額度,您隨時都可以提領出來作運用,可及時解決您的資金需求。

(6) 理財型房貸跟二胎房貸哪個比較好?

二胎房貸是在保留原房屋貸款的情況下,向另一間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款,而貸款額度是依據房屋現值、貸款人個人條件來決定,貸款利率雖比理財型房貸高,但還款期限較長,不用擔心一年後無法展期的問題。

此外,如果是找股票上市融資公司裕融新鑫申辦二順位貸款,貸款成數為房屋鑑價110%,比銀行次順位貸款、甚至是理財型房貸的貸款成數還多,可以解決較大額的資金需求,也是一個不錯的選項。

參考回答
共有1人贊同
匿名者
熱門議題
更多問題